01
先确定置换目标
是追求更稳定现金流、更多升值空间、还是简化管理？目标不同，replacement property 的筛选标准也不同。
Buyer Guide · 1031 Exchange
1031 交换规划：不是只赶时间，更是重建资产配置
1031 交换的难点，不只是 45 天和 180 天，而是如何在有限时间内找到真正适合长期持有的下一套资产。买错，比延税本身更贵。
一句话回答 / Quick Answer
1031 置换让你把投资房出售收益递延缴税，换入同等或更高价值的 like-kind 房产。加州关键时点：交割后 45 天内书面指定目标房产，180 天内完成置换。
1031 exchange 的核心不是流程，而是资产配置。
时间紧时，最怕的是为了完成交换而牺牲资产质量。
合适的房源应兼顾现金流、升值逻辑、地段与未来转手性。
Santa Clara CountySan Mateo CountyPalo AltoMenlo ParkCupertino
适合您吗？
如果你正处在这些阶段，这一页会特别有用
投资房卖家
准备从一套资产换入多套或更高质量资产的家庭
关注税后回报与长期持有安全性的买家
How to Decide
把判断拆成 4 个实际步骤
02
同步准备时间线
在旧物业出售前就要准备候选清单、融资/现金安排、产权持有方案和尽调节奏。
03
避免为赶期限而买错
如果房源质量不够，不要让税务目标凌驾于资产判断。真正的规划是两者兼顾。
04
完成交割后的长期管理
置换后仍要看租约、维护成本、再开发潜力和未来退出路径。
常见问题
常见问题
什么是 1031 置换（1031 exchange）？
1031 置换是依据美国《国内税收法典》第 1031 条（IRC §1031）的税务工具：把投资性或经营性房产出售的资本利得，递延到换入同等或更高价值的 like-kind（同类）房产时再缴。它递延的是税，不是免税；未来出售置换房时，递延的利得仍需结算。
45 天和 180 天这两个时间节点指什么？
这是 IRS §1031 的硬性时点：从原物业交割（关闭 escrow）之日起，45 天内必须以书面形式向合格中介（QI）指定潜在的置换房产；180 天内必须完成置换房的交割。两个期限同时计算、不可延长（除非遇到联邦灾难公告等少数例外），错过即视为普通应税交易。
加州对 1031 置换有什么特殊规则？
有。加州有 "clawback"（追缴）规则：如果你用 1031 把加州房产的利得换入外州房产，递延的加州部分利得在未来出售时仍要向加州补税，并需逐年向 California FTB 提交 FTB Form 3840 申报追踪。换句话说，离开加州不等于摆脱加州税。具体以 IRS 与 California FTB 规定及你的 CPA 意见为准。
自住房可以做 1031 置换吗？
不能。1031 只适用于持作投资或经营用途的房产，主要居所（primary residence）不符合 like-kind 要求。主要居所通常走 IRC §121 自住免税额（单身 $250K / 已婚联合申报 $500K），与 1031 是两套规则。曾出租的房产是否符合，取决于持有意图与使用记录，需与 CPA 确认。
可以用 1031 换入一套豪宅然后自己住吗？
不能直接这样做。置换房在换入时必须以投资意图持有；一进门就自住会破坏 1031 资格。实务上有人先将置换房按投资性出租若干时间，之后再视情况转为自住，但这涉及持有意图、出租时长与税务风险的判断，必须由律师 / CPA 设计，不能想当然。
完成一笔 1031 置换需要哪些专业方？
至少三方协同：合格中介（Qualified Intermediary, QI）——法律上必须由 QI 在交易之间代持出售款，款项不能经你手；CPA / 税务师——核算税基、boot、折旧追回与加州追缴；以及熟悉 like-kind 标的的房地产经纪团队——在 45 天窗口内锁定真正值得长期持有的置换房。BQ Group 负责房产与时间线，与你的 QI、CPA 分工协作。